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程炎律师 程炎律师,现任江西湖城律师事务所专职律师,受人之托,忠人之事,精心服务,诚信执业 。擅长交通事故、合同纠纷、离婚、债权债务、刑事辩护等领域。法律服务热线:159-3293-0299律所地址:江西省鄱阳县广播电视台8楼... 详细>>

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律师姓名:程炎律师

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成功案例

购买二手房前需要哪些准备工作

案例介绍

案情简介:房子一夜之间长了五岁。

2006年1月3日,肖先生在中介人员的陪同下查看了某处房屋,并当场查验了房屋产权证,该产证记载的房屋竣工日期是1992年。当日,肖先生与产权人李小姐签订了买卖合同,并支付了定金1万元。次日,肖先生到区房地产交易中心查询登记信息,得知该房屋的竣工日期为1987年,一夜之间自己看中的房子居然“老”了五岁,肖先生觉得自己无法接受。无奈之下,肖先生只能通知李小姐要求终止交易并退还已经支付的定金。李小姐则认为自己没有违约行为,要求双方继续履行合同并办理过户手续。双方争执不下,肖先生一纸诉状告至法院,要求撤销与李小姐签订的房屋买卖合同并退还定金1万元。

案例结果

法院认为,本案中区房地产交易中心的登记信息显示该房屋的竣工时间实为1987年。肖先生因信任房屋产权证所记载的信息而对房屋的实际竣工时间产生了重大误解,而房屋竣工时间的差异对房屋的价值有重大影响,从而可能对肖先生造成重大损失,因此双方所签订的合同属于可撤销合同,定金也应当予以退还,故判决支持了肖先生的诉讼请求。

案例点评

本案中肖先生在查看了房屋产权证后就匆忙签约从而引发了纠纷,而这种没有对房屋的具体状况进行深入了解即冒失签约的做法在日常的交易中并不少见,也为日后矛盾和纠纷的发生埋下了隐患。通过本案的分析,我们可以了解以下三个问题:一是房屋竣工时间等重要信息如何认定,二是如何行使合同撤销权,三是如何做好购房前的准备工作。

1、房屋竣工时间等重要信息的认定

关于房屋竣工时间等重要信息的认定,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,通常以不动产登记簿为准。房屋产权证是产权人自己持有的、证明其享有该房屋产权的权属证明文件,而该房屋的权利状况及其他重要信息还被记载于专门的簿册并备存于特定机关(通常为各地的房地产交易中心),是为不动产登记簿。

当房屋产权证与不动产登记簿的记载不一致时,根据《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)第17条的规定,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,通常以不动产登记簿为准。

上述案例中房屋产权证记载的竣工时间与区交易中心不动产登记簿记载的时间相差五年,除非李小姐能提出证据证明不动产登记簿的记载有误,否则该房屋的竣工时间应为1987年。

2、如何行使合同撤销权?

肖先生通过行使合同撤销权,维护了自己的合法权益。所谓合同撤销权是指合同一方对于在重大误解、显失公平、欺诈、胁迫或乘人之危的情况下违背自己真实意思而订立的合同,可以请求法院变更或撤销的权利。

通过该项权利的行使,可以使合同丧失法律效力,因该合同取得财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿;有过错的一方还要赔偿对方因此所受到的损失。

在上述案例中,肖先生对房屋的竣工时间产生了错误的认识,而竣工时间的长短对房屋的价值有重大影响,如果继续履行该合同,则会对肖先生造成重大损失,因此该合同属于可撤销合同,肖先生的作法完全符合合同法的相关规定。

3、合同撤销权的行使期限很重要!

值得注意的是,上述合同撤销权必须在一定期限内行使,否则合同就会转化为有效合同,双方必须按合同约定履行义务。

依照《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第55条的规定,在下列两种情况下,撤销权消灭:(1)具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权;(2)具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。

在上述案例中,肖先生于2006年1月4日即已知道房屋竣工时间有错误,为保护自己的合法权益,他必须在1年之内即2007年1月3日前请求法院撤销合同。

如果在这段时间内肖先生没有向法院请求撤销合同,或者有履行合同的其他行为,如办理安揭贷款、支付房款等,即表示肖先生已通过自己的行为放弃了撤销权。撤销权消灭后,原先的可撤销合同即转化为有效合同,肖先生必须按约定履行合同,否则即需承担违约责任。

小编提醒

为了防止上述纠纷的发生,购房者在购买房屋前,充分完备的准备工作必不可少,通过总结,小编认为主要包括以下内容:

1、实地查看房屋物理情况

二手房不同于新建商品房,由于建成时间相对较长,房屋的自然损耗较大,加之经过之前产权人或使用人的装修使用,房屋的物理结构可能已经发生变化,如装修时改变了房屋的承重结构可能造成房屋的安全隐患,这些都需要通过实地仔细查看才能有直观的了解。

另外,房屋的朝向、通风、采光、相邻关系、是否有承租人居住等情况对房屋的交易价格、交接等都会产生重大影响,应该在多次实地查看中作全面了解。

2、向房地产登记机关查询房地产登记册

前述案例中肖先生仅凭房屋产权证就签订了合同,险些酿成大错。要了解房屋的权属信息,除查看房屋产权证外,还应当到房地产登记机关查询不动产登记簿。

目前我市的房地产登记机关是各区的房地产交易中心,由其记载保管的房地产权利登记簿面向社会公开,房屋的权利人、利害关系人可以凭身份证,填写查阅申请表后予以查询。

因此,购房者在作出决定前,可以通过查询不动产登记簿,了解房屋的权利人、面积、土地使用期限、规划使用性质、竣工日期、抵押权的设定、有无查封等情况。

3、综合考察房屋的周边配套设施情况

二手房之所以得到越来越多购房者的青睐,主要得益于其优越的地理位置、便利的交通、成熟的小区绿化环境、完备的教育、生活配套设施等。

俗话说磨刀不误砍柴功,购房者在购买房屋前,务必要花费一定的时间和精力对上述项目进行考察。如建成时间较长的小区一般没有地下停车库,随着家用轿车的普及,越来越多的车辆必然占用大量的地面道路,一些白天看来绿树成荫的小区,晚上便成为一个偌大的停车场,极大地影响通行和环境,购房者不妨在夜间来了解是否存在上述问题。

又如看房时间一般安排在周末时间,交通较为通畅,购房者还应当在工作日考察一下准备购买的房屋和主要出行地之间是否仍然通畅,是否较为拥堵等。

法条链接

《中华人民共和国合同法》第54条:下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:

(一)因重大误解订立的;

(二)在订立合同时显失公平的。

一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的,人民法院或者仲裁机构不得撤销。

《中华人民共和国物权法》第16条:不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。

《中华人民共和国物权法》第17条:不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。

《中华人民共和国物权法》第18条:权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料,登记机构应当提供。


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