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房产纠纷

小产权房屋买卖需要公证吗

一、小产权房屋买卖需要公证吗

无产权证书的房屋,公证处不出解决公证手续。且买卖合同可否有法律效力都存在问题,参考如下:

1、宅基地使用权不得单独转让。有下列转让情况,应认定无效:

(1)城镇居民买下;

(2)法人或其他组织买下;

(3)转让人未经集体组织准许;

(4)向集体组织人员以外的人转让;

(5)受让人已有住房,不符合宅基地分配要求。

2、宅基地使用权的转让,必须同时具有以下要求:

(1)转让人拥有二处以上的乡村住房(含宅基地)

(2)同一集体经济组织内部人员转让;

(3)受让人无住房和宅基地,符合宅基地使用权分配要求;

(4)转让做法征得集体组织认可;

(5)宅基地使用权不得单独转让,地随房一并转让。

二、法律对小产权房保护吗

法律对小产权的房屋买卖的保护很有限。只能认同两方的买卖协议有效,但买受方没法享有房屋的产权。

1、如果是自己住的话,尽量找成规模的,即该楼层已成片区,政府拆迁也不可能说拆就拆。并且买下协议尽可能叫上多多少个证明人并在协议书上签名,协议书内容要包括各方面的内容,如政策应予原户主或村委应该主动协助买主解决过户手续、房屋售出后,买主永久拥有该房,并遇政府拆迁或其他因素,所有赔偿都归买主所有、原户主或村委售出房屋后,一方面违约赔偿买主购房款的3倍等等协议合同。

2、但如果是投资的话暂时就不要考虑了,在小产权房的最新政策下,转手不方便,且收入也不会很大(目前现状情况下)。

三、小产权房的购买风险

1、法律效力

“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况:

对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖,该房屋买卖合同认定有效。

对于将房屋出售给本乡以外的人员的,如果取得有关组织和部门批准的,可以认定合同有效。

对于将房屋出售给本乡以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的,该合同应作无效处理。

2、房产转让

“小产权房”拿不到正式的房产证,因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权,没有所有权。

根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售,即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。

3、政策风险

购买在建小产权房时,购房人与开发商签订合同并交付房款后,如果相关部门整顿乡产权房的建设项目,可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋,又不能及时索回房款的尴尬境地。

购房后如果遇到国家征地拆迁,由于乡产权房没有国家认可的合法产权,购房人并非合法的产权人,所以无法得到对产权进行的拆迁补偿,而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。

4、监管缺位

乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束,开发建设的监管存在缺位,对购房者的利益有一定的影响。同时,开发单位的资质没有,房屋质量和房屋售后保修难以保证。



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